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标準不一惹的禍

2019-07-05 12:30  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報訊(本報記者 孫蔚)隔斷房為何總是屢禁不絕?業内人士直言,其實與相關企業無底線地追逐利潤有密切關系,而相關标準的不完善也是一個重要誘因。

  分隔空間換取利潤

  “把兩居室變成三居室,看起來隻多了一間房的房租收入,但實際上中介的利潤從500元變成了1500元,翻了3倍。如果打隔斷改成四居室甚至五居室,那利潤就更高了。”一位房産中介經紀人對記者直言,由于中介公司收房費用這個硬性成本不可避免,因此通過打隔斷增加房間數量以獲取更高利潤是一種常态。

  該經紀人向記者舉例,一家房産中介機構以3000元的價格從房東手上拿到一套二室一廳的房源,如果直接向外整租,租賃價格可能每月在3500-4500元左右,再加上中介費,刨除裝修等成本,這套房源一年的總體收益大約在9500-1.5萬元。

  而如果将這套二室一廳房源改造為三室隔斷房,分為三間房源向外散租,租賃總價格可以達到每月4500-6000元左右,疊加中介費并刨除人力裝修等成本後,同樣的一套房源,年收益可以達到2.5萬-3.5萬元,實現收益利潤翻倍。

  據業内人士透露,一些中介機構還有更過份的“操盤手法”,即把面積較大的卧室進行再切割,增加隔斷,甚至将廚房改造成卧室,以比周邊普通合租房源更低的價格将這些隔斷間出租,從而最大限度地提升房源租金收益。

  地方監管辦法各異

  隔斷房原本屬于住房租賃中的灰色地帶,住建部等七部委于2018年6月發布《關于在部分城市先行開展打擊侵害群衆利益違法違規行為治理房地産市場亂象專項行動的通知》,随後,北京率先開展了專項治理行動,隔斷房被列入了整治範疇。

  2018年9月,北京市住建委聯合多部門開展了治理房地産市場亂象專項行動,其中包括“為不符合交易條件的‘商改住’‘隔斷房’‘大棚房’等房屋提供經紀服務的違法違規行為”。

  2019年3月1日,北京市住建委發布消息,18家房地産經紀機構因存在發布群租房、隔斷房、違反限購政策發布虛假房源信息等違法違規行為被查處。

  不同于北京的嚴厲打擊,杭州、蘇州等城市則對合規的隔斷房給出了相應的制約條件,并允許合規的隔斷房對外出租。

  據記者了解,杭州、蘇州等城市早在兩年前就對隔斷房合規化發展提出了要求。2017年8月,浙江省杭州市發布了《杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案》,其中提到允許客廳隔斷單獨出租,包括允許成套住房按間出租、允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租、住房租賃企業可将符合條件的客廳(起居室)按規定改造成一個房間單獨出租。

  該方案要求,在改造過後,出租的每個房間人均租住使用面積不得低于4平方米,餐廳、廚房、衛生間、陽台、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住,同時,禁止出租人、住房租賃企業将原設計的房間再次分割改造對外出租。

  江蘇省蘇州市則在2018年4月發布了《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》,提出可以把房屋隔斷出租但有條件,具體條件為:出租人應當以一間設有外牆窗戶的卧室、起居室(廳)為最小出租單位,卧室和使用面積不滿12平方米的起居室(廳)不得隔斷出租,使用面積12平方米以上的起居室(廳)可以隔斷出一間居室出租。

  這兩種規定實際上都禁止了居住密集的隔斷房改造方式,僅允許對面積較大的起居室(廳)進行隔斷改造,也就是業内所稱的“N+1”隔斷改造方式。一家分散式長租公寓品牌CEO對記者表示,這樣的改造方式租客很容易接受。“我們做過一項調查,如北上廣深這樣的一線城市,願意合租的租客其實除了睡覺之外,隻有很少的時間待在自己租的房子裡,而在這很少的時間裡,待在客廳或是起居室的時間幾乎可以忽略不計,因此,超過80%的租戶可以接受自己租的房子沒有客廳,超過90%的租戶覺得用客廳空間換來更低的房租是值得的。”

  呼喚制定統一标準

  多位業内人士對記者表示,針對隔斷房,不同城市标準不一、監管力度不同,使得整個行業産生了混亂的灰色地帶,制定隔斷房是否合規的統一标準是行業的迫切需求。

  “将隔斷房用一刀切的方式全盤否定對行業而言或許并非好事。”某長租公寓品牌負責人對記者表示,隻要對隔斷房制定明确統一的改造規範、建立完善的監管體系,那麼,合規隔斷房将有利于推動住房租賃行業的發展。他認為:“在租售比普遍不高的情況下,長租公寓品牌一方面承受着獲取房源成本的不斷提升,另一方面面臨着漫長的資金回流周期,對于長租品牌而言,隔斷房的存在是提升盈利能力、穩住經營現金流的一個重要手段。”

  對于相關管理部門而言,唯有對隔斷房建立統一的規範标準,保障租賃市場的健康發展,才能更好落實“房住不炒”“租售并舉”。蘇州市公安部門表示,《蘇州市出租房屋居住管理條例》經過了各個相關部門的緊密聯系、協商,面向社會各界人士公開征求了意見,經過市人大常委會批準實行,針對問題、解決問題,也歡迎公衆随時提出問題,真正貼近市場。

  據記者了解,在《蘇州市出租房屋居住管理條例》草案公開征求意見的過程中,根據公衆提出的隔斷房隔斷材料差、易起火等安全隐患問題,管理條例最終明确,起居室(廳)允許隔斷出租的,應當采用輕質不燃材料固定圍護,隔斷後應當具備直接天然采光和自然通風條件,保障房屋整體結構安全,不得影響人員疏散、逃生和消防救援。

責任編輯:任冬雪

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